Główne Menu

Wiesz jak wydać dwa melony w dwa tygodnie?

Kiedy wybierasz się na zakupy robisz sobie listę, której się trzymasz. Później w sklepie zgodnie z nią wybierasz poszczególne produkty w różnych alejkach i działach. I wiesz co? Z kupnem domu jest tak samo. Wyobraź sobie, że kupno domu to jak zakupy w IKEI. Masz wyznaczoną pewną trasę przez różne działy i musisz ją przejść od początku do końca by dojść do kasy i zapłacić za swoje produkty.

Zaczynając więc od początku. Zrób sobie listę zakupów, podpowiem Ci – na końcu artykułu jest już gotowa – dzięki temu nie zgubisz się podczas załatwiana formalności. Zaczynając od samych fundamentów, usiądź sobie i zastanów się nad najważniejszymi kwestiami, po czym spisz wszystko na kartce:

  1. Chcesz kupić dom? Jaki:

  • wolnostojący, bliźniak, zabudowa szeregowa?

  • duży, mały?

  • parterowy, piętrowy?

  • 2, 3, 4 pokojowy?

  1. Gdzie chcesz mieszkać?

  • w centrum, na obrzeżach, poza miastem?

  • jaki będziesz miał dojazd do pracy?

  • jak będziesz skomunikowany z najważniejszymi dla Ciebie punktami?

  • co znajduje się w okolicy, czy są sklepy, szkoły, urzędy?

  1. Określ jakie masz możliwości finansowe?

  • jakimi środkami dysponujesz?

  • jakie środki możesz przeznaczyć na wkład własny?

  • jaką masz zdolność kredytową?

I tu się zatrzymajmy. Zastanawiasz się pewnie czym jest zdolność kredytowa. Jest to zdolność kredytobiorcy do spłaty swoich zobowiązań w wyznaczonym terminie. Tak mówi ustawa. Co to znaczy dla Ciebie? Mianowicie bank sprawdzi czy Twoje dochody – czyli to co zarabiasz wystarczy Ci na spłatę wszystkich swoich zobowiązań. Wyobraź sobie, że bank jest garncarzem, który sprawdzi czy twój garnek (portfel) nie przecieka za bardzo, gdy do niego wlewasz i czy coś ci zostanie w nim, aby spłacać regularnie kredyt.

Okej, dotarłeś do miejsca, gdzie wiesz, jaki dom chcesz i na jaki możesz sobie pozwolić cenowo. Zrób zatem rozeznanie co do ceny domów w interesujących Cię miejscach. Jeżeli w tym miejscu wszystko się uda możesz ruszyć dalej i zacząć szukać idealnego domu. Skończyliśmy w tym momencie naszą listę zakupów. Czas wybrać się do sklepu.

Mamy na to dwa sposoby. Możemy wybrać tradycyjny sposób, czyli sami to zrobić, albo skorzystać z nowoczesnego rozwiązania. Kojarzysz zakupy on-line? Gdzie wygodnie z pozycji swojego fotela wybierasz interesujące Cię produkty, które następnego dnia, za niewielką opłatą, dostarcza kurier? Warto rozważyć tę drugą opcję, czyli w przypadku zakupu domu zatrudnić wykwalifikowanego agenta nieruchomości. Dzięki temu zaoszczędzimy dużo czasu i nerwów. Dzięki pośrednikowi będziemy mogli skupić się tylko na ofertach idealnie odpowiadającym naszym oczekiwaniom, ponieważ to on zrobi za nas pierwszy odsiew i będziemy mogli się skupić już na oglądaniu domów, czyli gotowych i dostarczonych nam produktów.

Teraz zwolnij. Dostarczono Ci już produkty, dzięki którym możesz przyrządzić przepyszny obiad. Jednak najpierw upewnij się, że produkty są najlepszej jakości. Obejrzyj najpierw wszystkie domy, które w jakiś sposób Cię zainteresowały. Spisz wszystkie za i przeciw każdej nieruchomości – będzie to przydatne przy podejmowaniu ostatecznej decyzji. Kiedy skończysz usiądź wygodnie z ciepłą herbatą w ręku w wygodnym fotelu i jeszcze raz przejrzyj wszystkie domu. Czas na najtrudniejszą decyzję. Wybierz kilka, które podobają Ci się najbardziej i najlepiej odpowiadają Twoim oczekiwaniom. Nie podejmuj jednak decyzji pochopnie, bo to jak z kupnem sukienki na wyprzedaży. Kusi cena niższa o 70% a później w domu okazuje się, że kolor totalnie nam nie pasuje. Tak samo jest z domem. Nie rzucajmy się na pierwszą – najtańszą ofertę. Może okazać się, że przez to koszty adaptacji i remontu znacząco wzrosną. Warto zatem te wybrane oferty odłożyć na dzień lub dwa i po czasie je zweryfikować.

Wybrałeś i jesteś pewien, że to właśnie te kilka domów jest najlepszych? Świetnie! Czas im się przyjrzeć z bliska i to dosłownie. Warto zatrudnić osobę zaznajomioną z tematem, która będzie w stanie ocenić stan domu i jego wartość. Jeśli wcześniej skorzystaliśmy z usług pośrednika – teraz może nam się przydać! Zapytajmy go, kogo do takiego zadania poleca lub czy nie współpracuje z jakimś specjalistą budowlanym.

Czego szukać na miejscu? Wszystkiego złego. Bo jeśli dom jest zawilgocony i pojawiają się w nim pleśń i grzyby to remont domu może być bardzo kosztowny. Zatem szukamy wszelkich oznak wilgoci: wykwitów soli, grzybów lub pleśni, zapachu stęchlizny, podnoszenia się drewnianej podłogi, pęcherzy i łuszczącej się farby, odpadającego tynku czy zaparowanych szyb w oknach. Szukamy też pęknięć wskazujących na osłabienie konstrukcji i stropów.

Okej. Wybrałeś jeden, konkretny dom, który odpowiada Ci najbardziej. Czas zbliżać się zatem do kasy tak jak i w sklepie. Warto jednak chwilę się zatrzymać, zanim tam dojdziemy. Bardzo ważne jest by w tym momencie spisać umowę przedwstępną i zebrać od właściciela niezbędne dokumenty by sprawdzić dom od strony prawnej. Zanim zatem podpiszesz umowę przedwstępną poproś właściciela o:

  1. Dokumenty związane z budową i oddaniem domu do użytkowania:

  • pozwolenie na budowę,

  • projekt architektoniczno- budowlany domu, przyłączy (gazowego, elektrycznego, wodociągowego) oraz instalacji gazowej, elektrycznej, grzewczej, wodociągowej i kanalizacyjnej,

  • dziennik budowy,

  • protokoły odbiorów domu i przyłączy: gazowego, elektrycznego, wodociągowego oraz protokół odbioru kominiarskiego.

  1. Informacje o zmianach w projekcie.

Dobrze jest zapytać właściciela, jak budował dom, jakie problemy napotkał podczas budowy i na czym udało mu się zaoszczędzić. Dowiedz się kiedy przeprowadzał jakiś remont i w jakim zakresie.

  1. Dokumenty potwierdzające uregulowanie podatków: od nieruchomości, spadków i darowizn, zaświadczenie o nie zaleganiu z podatkiem dochodowym.

  2. Warto poprosić o umowy i rachunki, na podstawie których do domu dostarczane są:

  • gaz – umowa z gazownią na przyłączenie do sieci i dostawę gazu

  • prąd – umowa z zakładem energetycznym z podanym przydziałem mocy

  • woda – jeśli jest wodociąg, umowa z PWiK (Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji).

  1. Dobrze jest też ustalić ze sprzedającym jakie elementy wyposażenia domu (np. sanitariaty, meble na stałe wbudowane itp.) zostają i wchodzą w cenę. Najlepiej dołączyć taką listę do umowy.

Kiedy już masz podkładkę w postaci dokumentów czeka Cię dodatkowa wyprawa. Czas pobiegać po urzędach. Warto bowiem sprawdzić czy dom nie ma problemów z prawem. Bo myślę, że nie chciałbyś mieszkać w domu, któremu grozi odsiadka nie? Zatem lecimy do:

Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego. Każdy może tam na miejscu obejrzeć księgę wieczystą nieruchomości. Dowiemy się z niej:

  • kto jest właścicielem nieruchomości (dział II);

  • czy nieruchomość jest obciążona prawami osób trzecich (dział III), na przykład użytkowaniem, dożywociem, służebnościami. Niestety, prawa te nie zawsze są ujawnione w księdze. W takiej sytuacji można liczyć tylko na uczciwość sprzedającego;

  • czy nieruchomość jest zadłużona, czyli obciążona hipoteką (dział IV).

Nawet jeśli od sprzedającego dostaniemy wypis z księgi wieczystej, warto osobiście obejrzeć księgę tuż przed zawarciem transakcji. Pozwoli to stwierdzić, czy od czasu sporządzenia wypisu nie pojawiły się w niej jakieś nowe wpisy lub ostrzeżenia. Gdy nie ma księgi lub aktualny właściciel nie uzyskał jeszcze wpisu swojego prawa własności, dokumentem potwierdzającym własność może być akt notarialny zakupu lub darowizny albo orzeczenie sądu o nabyciu spadku. Tak przy okazji, możesz uniknąć tej bieganiny i księgę wieczystą sprawdzić on-line. Licz się wtedy jednak z kosztami.

W urzędzie gminy załatwimy resztę:

w wydziale geodezji sprawdzamy dane dotyczące powierzchni działki i przebiegu granic. Możemy też poprosić sprzedającego o wypis i wyrys z ewidencji gruntów. Pozwoli to ocenić, czy rzeczywiste rozmiary działki (najlepiej ją samemu zmierzyć) odpowiadają danym z ewidencji gruntów.

W wydziale architektury (urbanistyki) obejrzyjmy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jeśli taki obowiązuje w danej gminie. Sprawdźmy w nim, jakie jest przeznaczenie okolicznych terenów, czy nie planuje się w pobliżu budowy trasy szybkiego ruchu albo oczyszczalni ścieków, czy przylegająca do nieruchomości droga będzie w przyszłości poszerzana – wtedy trzeba będzie przekazać gminie część działki, oczywiście za odszkodowaniem, a dom położony dotąd w głębi ogrodu może się znaleźć znacznie bliżej ulicy.

W wydziale meldunkowym sprawdźmy, kto jest zameldowany w domu, ale musimy tam iść z właścicielem, inaczej urząd nie udzieli nam informacji. Wymagajmy, aby przed zawarciem umowy sprzedający wymeldował wszystkich mieszkańców.

Jesteśmy już zatem pewni, że nasz wymarzony dom jest czysty pod względem prawnym i mamy pewność, że nic nas nie zaskoczy. Spotykamy się ponownie z właścicielem i podpisujemy umowę przedwstępną. Da nam ona pewność, że sprzedający nie podniesie ceny z dnia na dzień albo że nie sprzeda „naszego” domu innemu, bogatszemu klientowi. Czas między podpisaniem umowy przedwstępnej i ostatecznej może być potrzebny na zgromadzenie kompletu niezbędnych dokumentów, umówienie notariusza (który też potrzebuje kilku dni na ich sprawdzenie) czy wreszcie na załatwienie wypłaty kredytu bankowego.

Umowę przedwstępną strony transakcji mogą sporządzić same – na piśmie. Ważne jest, aby w umowie tej określić dane sprzedającego i kupującego, opis zbywanej nieruchomości, cenę, termin zawarcia umowy sprzedaży i wysokość zadatku, czyli kwoty, jaką kupujący wypłaci sprzedającemu – wzór umowy znajdziesz w plikach dołączonych do artykułu.

Wraz z podpisaniem umowy przedwstępnej kupujący przekazuje sprzedającemu zadatek. Wynosi on zwykle 10-20% ceny nieruchomości, choć oczywiście strony mogą ustalić inną kwotę. Trzeba to jednak starannie przemyśleć, bo istotą zadatku jest zrekompensowanie „straty” jednej ze stron umowy, jeśli druga wycofa się z transakcji. Jeżeli wycofa się kupujący – sprzedający zatrzymuje sobie zadatek, a jeśli wycofa się sprzedający – to musi on wypłacić niedoszłemu nabywcy podwójny zadatek. W przypadku gdy transakcja dojdzie do skutku, zadatek zalicza się na poczet ceny. Podsumowując. W tym momencie uzgodniłeś z właścicielem i podpisałeś umowę wpłacając mu zadatek. To tak jakbyś wrzucił produkt do koszyka w sklepie internetowym i wpłacił część ceny zakupu umawiając się ze sklepem, że resztę dopłacisz przy odbiorze.

W tym momencie masz czas na umówienie notariusza i dopięcie kredyty hipotecznego. O tym drugim nie będę się rozpisywać warto bowiem zerknąć tutaj, gdzie całość kredytu hipotecznego jest opisana szczegółowo. Więc kierujemy się już do tradycyjnej kasy w sklepie. Z tym, że nasze zakupy zawieramy przy kierowniku sklepu – notariuszu, który pilnuje by wszystko było dopięte na ostatni guzik. Ostatecznie zostaje nam jedynie przekazanie kwoty zakupu w ustalony wcześniej sposób, czyli zazwyczaj przelanie ich na konto pierwotnego właściciela domu.

Zastanawia Cię pewnie jeszcze jedna kwestia. Ile to wszystko będzie kosztować? Nie licząc ceny samego domu, musisz liczyć się z kosztami jak poniżej:

Wszystkie koszty transakcji

za co

ile

wynagrodzenie notariusza

– zależy od ceny domu – dla przedziału cen od 60 tys. do 1 mln wynosi 1010 zł plus 0,4% od nadwyżki ponad 60 tys. zł;
– po 6 zł za sporządzenie każdej strony wypisu z aktu;
– 200 zł za sporządzenie wniosku o wpis do księgi wieczystej;
uwaga: czynności notarialne są obciążone 22% VAT

podatek od czynności cywilnoprawnych

2% wartości rynkowej nieruchomości (podatek ten pobiera notariusz)

opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej

200 zł (pobiera ją notariusz, chyba, że kupujący oświadczy, że zamierza wnioskować o zwolnienie z kosztów sądowych)

prowizja pośrednika

od 1,5 do 3% ceny od każdej ze stron umowy

uwaga: wymienione koszty ponosi zazwyczaj kupujący, choć nie ma przeszkód, by umówić się inaczej, na przykład na wspólne opłacenie taksy i podatku.

Kiedy wszystko jest już zapięte na ostatni guzik pakujesz swoje rzeczy i wprowadzasz się do nowego domu. A tak przy okazji, zamówiłeś już egzorcystę?

Pod spodem możesz pobrać naszą „listę zakupów” nowego mieszkania

 lub wzór umowy przedwstępnej.


Wyraź swoje zdanie ;)